鞍山市恒大名都的物业利用小区公共收益为业主提供惠民服务。 本报记者 崔治 摄

　　大连天下粮仓璞樾里小区召开业主大会，对使用公共收益表决。 受访者供图

　　本报记者 智曼卿 崔治 王卢莎

　　引子

　　有人说，小区公共收益是笔“良心账”，全看物业公司讲不讲究；也有人说，这是笔“糊涂账”，业主很难算明白。事实上，我省已经在持续整治公共收益账目不透明、管理不规范等突出问题。截至2025年底，全省规范7230个有公共收益的住宅小区完成建账、公示，涉及资金3.31亿元。

　　有账不怕算，当账目明晰、阳光透明、使用有序时，小区公共收益就会变成一笔笔的“惠民账”。我省规范省内住宅小区公共收益管理工作指南近日印发，引导业主委员会、物业服务企业等经营管理主体将公共收益资金交（转）存至专用账户，通过银行监管协议规范资金管理，并对公共收益的使用范围、使用流程、监督管理等加以约束。连日来，本报记者走访我省一些城市住宅小区，深入了解各地如何因地制宜管好小区“公共钱包”。

　　钱从哪来？

　　摸清家底，揪出“隐形”收益

　　公共收益，是指利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，依法属于业主共有的资金。用好公共收益，首先得摸清“家底”，让业主了解哪些钱属于小区“公共钱包”。这一过程并不简单。

　　“原物业公司2023年撤场，并没给我们留下以前的公共收益资金和账目。到底有多少钱，业主们都不知道。”10月底，记者来到大连市旅顺口区蓝岸小区，该小区业委会主任、高校退休教授仲女士说出了很多居民的困惑。

　　2023年初，因业主不同意物业费涨价，蓝岸小区原物业企业撤场；同年底，在旅顺口区住建局和龙头街道的指导下，小区成立了首届业委会；翌年，新选聘的中和（大连）物业管理服务有限公司进驻小区。但至今，原物业公司并没有同新物业公司“交接”。

　　成为业委会成员后，仲女士才对小区公共收益情况彻底了解：小区原有2个电子快递柜，年租金3500元/个；业委会成立后，又增加了2个，年租金3000元/个；今年又新增了一个自动售货的冰箱，年租金1200元；2025年11月起，小区物业一处房屋对外出租，每年有6000元租金……

　　“这些是收益，但还要扣除4个快递柜和一台冰箱的电费。目前小区公共收益每年约为1.5万元左右。这个账目我们也是按照住建部门的要求，每半年在小区各单元的公告栏里公示，同时也发到4栋楼的业主群中。”仲女士说，蓝岸小区首届业委会之所以能把小区公共钱包管好，离不开住建部门的政策引导和工作支持。

　　原来，旅顺口区结合整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题的契机，及时出台相关管理办法及细则，对全区101个物业管理小区开展两轮全覆盖核查，重点核查公共停车位收费、电梯轿厢及公共区域广告、快递柜充电桩等场地租赁、公共房屋出租等收益来源。截至2026年8月，经核查全区开立公共收益资金专户61个，账户余额合计159.28万元。

　　“有些公共收益易被隐藏，一些小区物业瞒报通信信号塔场地租金等公共收益。我们和街道社区工作人员逐小区、逐项目登记入账，甚至想方设法查看小区楼顶，才将这些公共收益来源最终核查清楚。”旅顺口区住建局物业办主任陈阵说。

　　钱怎么管？

　　手机一点，账单“阳光”透明

　　公共收益，取之于民、用之于民。及时公示，让公共收益账本“晒晒阳光”，可预防“发霉变质”。依规使用，让这笔钱花在惠民的“刀刃”上，方能赢得民心。

　　一款名为“我家灯火”微信小程序，为鞍山市恒大名都和恒大绿洲小区的公共收益打开了线上“阳光窗口”。“以前想看收益账目，得蹲公告栏，常常错过公示。现在打开手机就能一笔一笔核对，钱花在哪、剩多少清清楚楚。业主知情权与监督权落到实处。”恒大名都的业主陈宇说。

　　“我家灯火”是由金碧物业鞍山公司统一开发的数字化平台，把电梯广告、快递柜场地、通信基站占地等公共收益账目放到移动端。业主完成实名认证后，在手机小程序便可查阅每一笔收入、支出、季度结余以及监管账户资金情况。

　　“公共收益一分钱物业公司都不能占用，是谁的钱就归谁。”金碧物业鞍山公司物业项目负责人齐飞认真地说，这是企业“红色物业”建设的实践举措。公共收益资金全部纳入政府监管账户，每半年定期划转。资金使用涉及园区改造等惠及全体业主的事项，须先在线组织业主投票，达到法定表决比例，再向住建部门和街道社区提交申请，经现场核验后方可启用。

　　丹东市振安区的书香府第小区则通过物业管理委员会在“辽宁阳光三务”平台，定期公示小区的公共收益收支情况。该小区前两年成立了全区首个无业委会小区物业管理委员会，主要负责收集诉求、监督物业、协调矛盾、管好公共收益等。

　　物业管理委员会主任张沣霖点开手机里的“辽宁阳光三务”小程序，找到了该小区的“2026年上半年小区公共收益收支明细”给记者看。“公共收益来源并不复杂，主要是公共车位租赁费和少量电梯广告收入。在小程序上可以看到，每一笔进账、每一笔开销都记录在册。这样阳光透明的管理方式，让我们物管会和业主们都放心。”张沣霖指着手机屏幕说。

　　账目透明，也慢慢扭转了居民对物业工作的看法。负责书香府第小区日常物业维护管理的丹东市国泰物业管理有限公司物业负责人由经理介绍，为了杜绝账目模糊的问题，小区所有公共收益，全部统一存入丹东市振安区住建局设立的公共收益监管账户，和物业自有资金完全隔离。近两年，小区物业费收缴率从原先不足六成，稳步提升到八成以上，每年还能留存公共收益结余。

　　钱怎么用？

　　制度把关，告别“糊涂账”

　　管好、用好小区“公共钱包”，离不开有效监督。

　　鞍山市铁西区金地美林、金地花园、金地名居三个小区由同一家物业服务企业管理。长期以来，该企业挪用公共收益51万元，用于发放员工薪酬、补贴企业日常运营。鞍山市采取底数摸排与专业审计一体推进的方法，引入第三方审计机构开展独立核查，发现了这一问题。市、区住建部门通过约谈警示、法规宣讲、现场督导等组合举措，督促物业企业将51万元违规挪用资金全额缴入公共收益专户。

　　面对初期企业的抵触情绪，鞍山市物业主管部门没有简单一罚了之，而是一边解读《辽宁省物业管理条例》《鞍山市住宅区公共收益管理指导意见》等法律法规，明确挪用资金面临的法律责任；一边安排审计人员一对一指导企业梳理财务、补齐凭证、制定整改方案，推动企业从被动应付转为主动整改，推动实现小区公共收益 “颗粒归仓”。

　　“规范公共收益，不是‘卡物业公司的脖子’，而是给行业‘系上安全带’。”鞍山市住建局物业科科长罗浩说，专业审计和有效公示让业主真正了解自己的资产是如何被经营和使用的；对于物业公司来说，主动拥抱透明化管理，更能获得业主信任，减少矛盾，提升物业费收缴率。这其实是一种从“管理”到“服务”理念转变，是提升物业企业品牌和竞争力的核心。

　　维护业主对公共收益的知情权、参与权、监督权，不是一句空话，而应落实到具体制度和工作程序上。比如如何使用小区公共收益，旅顺口区就明确了“六步走”使用流程，即制定方案、公示征询、业主决策、街道审核、专户直付、验收公示，其中强调：使用方案公示不少于15日，全渠道征求业主意见，通过“反向意见”征集，倾听正反双方声音，充分保障广大业主权益。

　　虽然公共收益属于全体业主，但物业主管部门有责任监督好每一笔资金的使用。比如旅顺口区设立区级公共收益专户，搭建了“区级统管+分账核算”监管框架，各小区公共收益统一存入区住建局在住宅专项维修资金合作银行设立的专户。每笔支出均纳入局长办公会审议把关，由专户银行按方案约定直接拨付。各小区公共收益收支情况，每半年公示一次，须线下张贴到小区出入口和公告栏，线上推送业主微信群，同步上传“辽宁阳光三务”平台长期公开；业主对公示内容有异议的，7个工作日内书面答复。

　　“幸好有住建部门和街道社区作我们业主的‘主心骨’，支持我们管好、用好公共收益。今年，按照‘六步走’程序，我们顺利用公共收益维修了业主活动室中央空调。如今，小区居民更加团结、获得感更强了。”仲女士说。

责编：栾 溪
审核：叶 健